Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist einer der größten Kostenfaktoren beim Immobilienkauf – und sie variiert erheblich je nach Bundesland. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte die aktuellen Sätze und mögliche Befreiungen genau kennen. Mit unserem Grunderwerbsteuerrechner berechnen Sie Ihre individuelle Steuerlast in Sekunden. (Quelle: Bundesfinanzministerium)
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland an. Sie wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben und muss vom Käufer gezahlt werden. Erst nach Zahlung der GrESt stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist. Ohne diese Bescheinigung kann der Eigentumswübergang nicht vollzogen werden.
Seit der Föderalismusreform von 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Das Ergebnis: ein Flickenteppich von 3,5 % bis 6,5 %, der beim Immobilienkauf einen Unterschied von mehreren Zehntausend Euro ausmachen kann.
Grunderwerbsteuer 2026: Alle Steuersätze im Überblick
Die aktuellen Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland (Stand 2026):
- 3,5 % – Bayern, Sachsen
- 5,0 % – Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
- 6,0 % – Berlin, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 % – Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
Die Spanne von 3,0 Prozentpunkten hat enorme Auswirkungen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 EUR beträgt die Differenz zwischen Bayern (3,5 %) und Nordrhein-Westfalen (6,5 %) stolze 10.500 EUR – ein Betrag, der bei vielen Familien einem halben Jahresnettoeinkommen entspricht.
Rechenbeispiel: 350.000-EUR-Haus in Bayern vs. NRW
Vergleichen wir die gesamten Kaufnebenkosten bei einem identischen Kaufpreis von 350.000 EUR:
Kauf in Bayern (3,5 %):
- Grunderwerbsteuer: 350.000 × 3,5 % = 12.250 EUR
- Notar (ca. 1,5 %): 5.250 EUR
- Grundbuch (ca. 0,5 %): 1.750 EUR
- Makler (3,57 % inkl. MwSt., Käuferanteil): 12.495 EUR
- Nebenkosten gesamt: ca. 31.745 EUR (9,1 %)
Kauf in Nordrhein-Westfalen (6,5 %):
- Grunderwerbsteuer: 350.000 × 6,5 % = 22.750 EUR
- Notar (ca. 1,5 %): 5.250 EUR
- Grundbuch (ca. 0,5 %): 1.750 EUR
- Makler (3,57 % inkl. MwSt., Käuferanteil): 12.495 EUR
- Nebenkosten gesamt: ca. 42.245 EUR (12,1 %)
Die Differenz allein bei der Grunderwerbsteuer: 10.500 EUR. Nutzen Sie unseren Grunderwerbsteuerrechner, um Ihre individuellen Kosten zu berechnen.
Kaufnebenkosten im Gesamtüberblick
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Insgesamt müssen Käufer mit folgenden zusätzlichen Kosten rechnen:
- Notarkosten: ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, bestellt Grundpfandrechte und wickelt den gesamten Eigentumswübergang ab.
- Grundbuchkosten: ca. 0,3 – 0,5 % des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Umschreibung des Eigentümers und ggf. die Eintragung einer Grundschuld für die finanzierende Bank.
- Maklerprovision: 3,0 – 6,0 % je nach Region (seit 2020 hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien). In vielen Regionen liegt der Käuferanteil bei 3,57 % inkl. MwSt.
In Summe liegen die Kaufnebenkosten zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises – je nach Bundesland und Maklervereinbarung. Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie nicht in die Finanzierung einbeziehen.
Berechnen Sie mit unserem Hypothekenrechner, wie sich Kaufpreis und Nebenkosten auf Ihre monatliche Belastung auswirken.
Befreiungen von der Grunderwerbsteuer
In bestimmten Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die wichtigsten Befreiungen nach § 3 GrEStG:
- Erwerb unter Ehepartnern: Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind vollständig steuerfrei – unabhängig vom Wert.
- Erwerb von Todes wegen: Erbschaften und Vermächtnisse sind von der Grunderwerbsteuer befreit (es fällt stattdessen ggf. Erbschaftsteuer an).
- Erwerb durch Verwandte in gerader Linie: Übertragungen zwischen Eltern und Kindern (auch Enkeln) sind steuerfrei. Achtung: Geschwister sind nicht privilegiert.
- Geringfügige Erwerbe: Kaufpreise unter 2.500 EUR sind steuerfrei.
- Scheidungsbedingte Übertragung: Die Aufteilung von Immobilienvermögen im Rahmen einer Scheidung ist ebenfalls befreit.
Wichtig: Diese Befreiungen gelten nur bei direkter Übertragung. Wird die Immobilie über Umwege (z. B. über eine Gesellschaft) übertragen, kann die Steuerbefreiung entfallen.
Tipps zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer
Obwohl die Steuersätze gesetzlich festgelegt sind, gibt es legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken:
- Inventar separat ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Markisen, eine Sauna oder hochwertige Gartenbeleuchtung können im Kaufvertrag separat aufgeführt werden. Da die GrESt nur auf den Immobilienanteil fällt, reduziert sich die Bemessungsgrundlage. Realistisch sind 3.000 bis 15.000 EUR – die Werte müssen dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen.
- Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Die anteilige Instandhaltungsrücklage gehört dem Verkäufer und geht mit dem Kauf auf den Käufer über. Dieser Betrag kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Bei älteren Wohnanlagen können das schnell 5.000 bis 20.000 EUR sein.
- Grundstück und Bau trennen: Beim Neubau kann es sinnvoll sein, zuerst das Grundstück zu kaufen und erst danach einen separaten Bauvertrag abzuschließen. In diesem Fall fällt die GrESt nur auf den Grundstückspreis an. Achtung: Die Trennung muss zeitlich und sachlich klar sein, sonst fasst das Finanzamt beides zusammen.
Planen Sie den Immobilienkauf als Kapitalanlage? Dann lesen Sie auch unseren Artikel zur Immobilie als Kapitalanlage und nutzen den Kapitalanlage-Rechner.
Grunderwerbsteuer im Kontext: Kaufen oder Mieten?
Die Grunderwerbsteuer ist ein Einmal-Kostenfaktor, der die Kaufentscheidung beeinflusst. In Bundesländern mit hohen Sätzen dauert es länger, bis sich der Kauf gegenüber der Miete rechnet. In Bayern oder Sachsen (3,5 %) liegt der Break-even deutlich früher als in Brandenburg oder NRW (6,5 %).
Nutzen Sie unseren Kaufen-oder-Mieten-Rechner, um Ihre persönliche Situation mit allen Nebenkosten durchzurechnen.
Ob Erstkauf oder Kapitalanlage – die Grunderwerbsteuer ist eine nicht verhandelbare Größe, die Sie frühzeitig in Ihre Finanzplanung einbeziehen sollten. Berechnen Sie jetzt Ihre exakte Steuerlast: